En el artículo de hoy vamos a estudiar cómo financiar un proyecto de promoción inmobiliaria hoy en día. Este artículo acompaña al anterior donde hablábamos sobre la situación actual del sector inmobiliario de España. Para ello hablaremos sobre las necesidades de financiación en proyecto de estas características y cuales son las soluciones que existen.
Índice
Cómo financiar un proyecto de promoción inmobiliaria
Los actores en la financiación inmobiliaria han modificado sustancialmente los criterios de análisis de riesgos tras la crisis. Estos requisitos son mucho más elevados que en los años de bonanza por las graves consecuencias que tuvieron en todos los players de la financiación.
Hoy en día la financiación se analiza en función de:
- La generación esperada de caja del negocio de promoción
- El cumplimiento de unos requisitos mínimos de inversión de capital por parte del empresario
Qué necesita financiarse en un proyecto inmobiliario
Antes de atender las necesidades de financiación, debemos aclarar que actualmente en cualquier proyecto, el promotor deberá aportar un proyecto con viabilidad financiera, técnica y urbanística. Son tres las aristas que normalmente necesitan de financiación:
- El pago del solar
- La realización de la obra
- Los flujos de tesorería generados a lo largo de la promoción
El pago del solar es la adquisición del suelo y normalmente tiene aparejado otros conceptos como son licencias, impuestos municipales, notarios. etc.
La realización de la obra conlleva una inversión en aspectos técnicos que son importantes en cada una de las etapas desde la excavación hasta el final de la obra. Aunque para financiar esta arista se puede hacer por medio de pagos fraccionados a cuenta, u otras formas de financiarse.
Los flujos de tesorería es de vital importancia tenerlos bien controlados en proyecto inmobiliario por lo que en muchas ocasiones se necesita de financiación continua.
Requisitos para financiar un proyecto
Los players en la financiación generalmente piden unos requisitos de inversión mínimos para el promotor. Los requisitos son:
“No van apostar su dinero si tu no lo haces”
Financiación del suelo
El primer requisito y fundamental es la inversión en el suelo. Es una barrera de entrada para aquellos proyectos que no son del todo viables en alguno de los puntos que hemos visto anteriormente (financiera, técnica y urbanística).
A día de hoy ningún player financia el suelo en grandes proporciones, es más suelen pedir que el promotor aporte como mínimo el 50% del equity del suelo.
Demanda social del suelo
La demanda social del suelo es importante hoy en día ya que la experiencia de la crisis ha demostrado que aunque el promotor tuviera la opción de adquirir un suelo y levantar su promoción, si el cliente final no adquiere la vivienda, la promoción está abocada al fracaso.
Por lo tanto, en este aspecto interviene el tipo de clientes finales al que se dirige la promoción. Con una buena disposición de suelo se podrá realizar las las preventas necesarias para adquirir financiación.
«Las promociones deben dirigirse a una demanda solvente en un lugar adecuado”
Perfil del promotor
Es otro aspecto de los que depende la financiación del proyecto. La reputación, solvencia financiera y comercial del promotor es fundamental. Es cierto que muchas promociones se desarrollan a través de sociedades vehículos (SPV) de nueva creación, pero hay mecanismos que alertan de la solvencia de quien está detrás.
Soluciones alternativas para la financiación del proyecto
Una solución muy recurrente en este tipo de proyecto son los préstamos puente para promotores. Estos préstamos son los otorgados por los fondos de inversión a promotores que tienen suelo, o acceso a suelo para empezar un proyecto pero no tienen recursos suficientes para iniciar el proyecto y conseguir las licencias, proyecto y nivel de preventas que la banca exige para otorgar crédito promotor.
¿Cuando se cancela?
Normalmente entre 18 y 24 meses.
¿Cuál es la finalidad del préstamo puente?
La finalidad de este tipo de préstamos es que el promotor pueda adquirir todo lo necesario para llevar a cabo sus pretensiones, tales como adquisición del terreno, permisos necesarios, contratación de la constructora, compradores del bien inmueble y su posterior financiación.
¿Cual es la cantidad que normalmente se financia?
Normalmente suele concederse a los promotores un préstamo que abarca alrededor del 80% de la financiación del proyecto, lo que supone contar con la seguridad de que el proyecto no va a cancelarse por falta de financiación.
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