Fondos de inversión inmobiliarios

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Los fondos de inversión inmobiliarios permiten acceder a una cartera diversificada de bienes inmuebles en condiciones ventajosas. Este tipo de instituciones canalizan los flujos de capital y algunos de ellos hacen posible que promotores inmobiliarios consigan los recursos que necesitan para la puesta en marcha de sus proyectos.

En este artículo te vamos a mostrar cuáles son los objetivos y política inversora de un fondo inmobiliario, cómo obtienen rendimientos y las ventajas de estos vehículos de inversión.

¿Qué son los fondos de inversión inmobiliarios?

Los fondos inmobiliarios son Instituciones de Inversión Colectiva (IIC). Es decir, se trata de un patrimonio conjunto, perteneciente a múltiples inversores, sin personalidad jurídica propia y administrado por una sociedad gestora.

A diferencia de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs), las participaciones de un fondo de inversión inmobiliario no cotizan en un mercado financiero. Se trata de dos productos de diferente naturaleza y con distinta fiscalidad para el inversor, aunque básicamente ambos persiguen el mismo objetivo. 

Las SOCIMIs nacieron como una versión española de los REITs (Real Estate Investment Trust) y permiten que cualquier persona pueda invertir en carteras de activos inmobiliarios del mismo modo que invierten en otros activos de carácter financiero. 

Así pues, la característica principal de este tipo de fondos es que tienen por objeto la inversión en bienes raíces. De esta manera, se convierten en vehículo para que el público pueda tener exposición a los activos inmobiliarios.

¿Cómo funciona un fondo inmobiliario?

La política de inversión de un fondo inmobiliario es sencillamente adquirir bienes inmuebles de naturaleza urbana y obtener rendimientos de los mismos a través del arrendamiento y ocasionalmente la venta de algún activo.

De esta manera, la rentabilidad de los fondos de inversión proviene de los alquileres que perciben (lo cual suele proporcionar unos rendimientos estables y sostenidos, aunque no son fijos), más la revalorización de los inmuebles que mantienen en cartera.

Ventajas de invertir en fondos inmobiliarios

La principal ventaja de invertir en fondos de inversión inmobiliaria es posibilidad de acceder a una cartera diversificada de bienes raíces con un menor volumen de capital, pero además, podemos destacar lo siguiente:

  • Mejor acceso al mercado: por así decirlo, un fondo de inversión permite que los inversores individuales puedan acceder al “mercado inmobiliario al por mayor” (por así decirlo) y en diferentes zonas urbanas.
  • Sencillez de contratación: para invertir en un fondo de inversión simplemente se deben suscribir participaciones a través de la propia gestora o algún agente comercializador.
  • Transparencia: se trata de productos de inversión regulados, los cuales publican el valor de su patrimonio (y por tanto de sus participaciones) periódicamente y ofrecen toda la información necesaria para que los inversores puedan tomar decisiones informadas.
  • Aprovechamiento de las economías de escala: por ejemplo, un fondo de inversión puede contratar un seguro contra impago de los alquileres con mayor facilidad. Los costes propios de la inversión inmobiliaria se diluyen entre toda la cartera de activos.
  • Beneficios fiscales: es posible realizar traspasos de capital entre fondos de inversión sin tener que tributar por ello. Además, no es necesario declarar los rendimientos hasta el momento en que se produzca el reembolso de las participaciones.

Tipos de fondos de inversión inmobiliarios en España

Básicamente, podemos distinguir dos categorías de fondos inmobiliarios:

  • Fondos inmobiliarios directos: son aquellos que construyen su cartera con diferentes tipos de propiedades inmobiliarias (viviendas, garajes, naves industriales, edificios, centros comerciales, hoteles, etc.). Como su nombre indica, invierten directamente.
  • Fondos inmobiliarios indirectos: en este caso, la cartera del fondo está compuesta por participaciones en fondos de inversión inmobiliaria directos e indirectos, SOCMIs, REITs  y otro tipo de valores relacionados con el sector inmobiliario.

También existen fondos de capital privado que ofrecen recursos financieros a promotores inmobiliarios con el fin de que puedan dar arranque a sus proyectos de construcción y venta.

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